Um imóvel, um veículo ou um equipamento pode ajudar a empresa a obter crédito em condições mais favoráveis. Quando o bem integra uma alienação fiduciária, entretanto, ele garante diretamente o pagamento da dívida, e o credor pode retomá-lo em caso de inadimplemento.

Por isso, a decisão de assinar o contrato deve considerar o custo da operação, as obrigações cobertas pela garantia, as situações que permitem o vencimento antecipado e o impacto que a perda do bem teria sobre a atividade empresarial.

Neste artigo, explicamos como funciona a alienação fiduciária, quais cláusulas precisam de conferência antes da assinatura e o que acontece quando há atraso no pagamento. Também mostramos como ocorrem a notificação, a consolidação da propriedade, a busca e apreensão, o leilão e a cobrança de eventual saldo devedor.

O que é alienação fiduciária?

Na alienação fiduciária, o devedor, ou fiduciante, transfere ao credor, ou fiduciário, a propriedade resolúvel do bem. O devedor permanece com a posse direta e pode utilizá-lo conforme o contrato, enquanto o credor mantém a garantia até o pagamento integral da obrigação.

A transferência não significa que o credor receberá imediatamente o imóvel, o veículo ou o equipamento. Ela serve como garantia, e as partes precisam registrá-la no órgão competente. No caso de imóveis, o registro do contrato na matrícula constitui a propriedade fiduciária. Para veículos e outros bens móveis, as partes devem cumprir as exigências de registro e anotação previstas na legislação aplicável.

Após a quitação, o credor deve fornecer os documentos necessários para o cancelamento da propriedade fiduciária. Se houver atraso, poderá utilizar os procedimentos previstos em lei e no contrato para consolidar a propriedade, retomar o bem e vendê-lo.

As regras variam conforme o objeto da garantia. A Lei nº 9.514/1997 disciplina principalmente a alienação fiduciária de imóveis. Para veículos e outros bens móveis sujeitos ao regime especial, também se aplicam o Decreto-Lei nº 911/1969 e as disposições do Código Civil.

Quais bens podem integrar a garantia?

A legislação permite o uso de imóveis urbanos ou rurais, veículos, máquinas, equipamentos e outros bens como garantia, conforme a natureza da operação e o regime jurídico aplicável.

O bem pode garantir uma dívida do próprio proprietário ou uma obrigação de terceiro. Assim, um sócio pode oferecer um imóvel particular para garantir um financiamento da empresa, ou uma sociedade pode vincular um bem de seu patrimônio a uma dívida de outra empresa do grupo.

Nessas situações, quem oferece a garantia assume o risco de perder o bem mesmo que não tenha recebido o crédito. Por isso, o proprietário precisa conhecer o valor, o prazo e as condições da obrigação garantida, além de acompanhar o cumprimento do contrato pelo devedor principal.

O que conferir antes de assinar o contrato?

A análise deve abranger outros elementos além do valor da parcela. A empresa precisa examinar o contrato em conjunto com a proposta comercial, a cédula de crédito, os anexos, as condições gerais, os seguros e os documentos da garantia.

Qual dívida o bem garantirá?

O instrumento deve identificar a obrigação coberta e indicar o valor da dívida ou os critérios para sua apuração. A empresa também precisa verificar se a garantia abrange apenas uma operação específica ou se alcança outros contratos, aditivos, renovações, despesas e obrigações futuras.

Quando o bem garante dívida de terceiro, o proprietário deve receber cópia de todos os documentos relacionados ao crédito. Sem essas informações, ele pode assumir um risco patrimonial sem conseguir acompanhar o saldo, os vencimentos e eventuais atrasos.

Qual é o custo total da operação?

Além do valor liberado e das parcelas, a empresa deve conferir:

• a taxa de juros e a forma de capitalização;
• o índice e a periodicidade de correção;
• as tarifas, comissões e despesas administrativas;
• os seguros exigidos;
• os juros de mora e a multa por atraso;
• os custos de registro, avaliação, cobrança e venda do bem;
• os honorários e demais despesas que o credor poderá acrescentar à dívida.

Esses valores influenciam tanto o custo do financiamento quanto o montante necessário para regularizar o contrato ou quitar a obrigação antecipadamente.

O contrato identifica e avalia corretamente o bem?

A descrição deve permitir a identificação precisa da garantia. No caso de imóvel, a empresa precisa conferir a matrícula, a titularidade, a área, as construções averbadas, os ônus existentes e o valor que o contrato adota para eventual leilão. Em veículos, máquinas e equipamentos, deve verificar os números de registro, chassi e série, além do modelo, da localização e do estado de conservação.

Na alienação fiduciária de imóvel, o contrato deve indicar o valor que servirá de referência para o leilão e os critérios de revisão. Esse valor não corresponde necessariamente ao preço da futura venda. Por isso, a empresa precisa comparar o saldo projetado da dívida com o valor de mercado do bem e considerar os custos que o credor descontará do resultado.

Quais situações antecipam o vencimento da dívida?

O vencimento antecipado pode decorrer do atraso de uma parcela, mas o contrato pode prever outras hipóteses. Entre elas estão a falta de seguro, o não pagamento de tributos ou condomínio, a transferência do bem sem autorização, o descumprimento de obrigações financeiras e a prestação de informações incorretas.

A empresa também precisa verificar se o inadimplemento de outro contrato com o mesmo credor permite a cobrança antecipada de toda a dívida. Uma cláusula ampla pode transformar um problema em outra operação em motivo para a retomada do bem.

Quem precisa autorizar e assinar a garantia?

Quando o bem pertence a uma empresa, a análise deve abranger o contrato ou estatuto social, os poderes dos administradores e a necessidade de aprovação dos sócios, acionistas ou de outro órgão societário.

Se o imóvel pertence a uma pessoa física, o regime de bens e a titularidade podem tornar necessária a autorização do cônjuge. Procurações, atas e autorizações também precisam descrever adequadamente a operação e o bem oferecido.

A ausência de autorização societária ou conjugal, quando a lei ou os documentos societários a exigem, pode gerar questionamentos sobre a validade da garantia. Por isso, a empresa deve confirmar a regularidade dos poderes antes da formalização e do registro.

Como o credor enviará as notificações?

O contrato deve indicar endereços físicos e eletrônicos atualizados, além do procedimento para comunicar qualquer alteração. Esse cuidado importa porque a notificação prevista em lei pode iniciar os prazos para pagar, contestar a cobrança ou adotar uma medida de defesa.

Nos contratos de bens móveis regidos pelo Decreto-Lei nº 911/1969, o Superior Tribunal de Justiça definiu, no Tema 1.132, que o envio da notificação ao endereço indicado no contrato é suficiente para comprovar a mora, sem necessidade de demonstrar o recebimento pelo devedor ou por terceiro.

Por isso, a empresa deve manter os dados atualizados e organizar internamente o recebimento de correspondências e mensagens relacionadas ao contrato.

Qual será o impacto da perda do bem?

Antes de oferecer a garantia, a empresa deve avaliar se o imóvel, o veículo ou o equipamento é indispensável para produzir, atender clientes, armazenar mercadorias ou manter a operação.

A análise também deve considerar a possibilidade de substituição do bem, o tempo necessário para adquirir outro ativo e o efeito da retomada sobre contratos com clientes, empregados e fornecedores. Um financiamento compatível com o fluxo de caixa pode se tornar inadequado quando a garantia concentra um risco operacional elevado.

O que acontece em caso de atraso?

O procedimento depende do tipo de bem, da legislação aplicável e das cláusulas do contrato. Em geral, o atraso permite constituir o devedor em mora e iniciar as medidas para consolidar a propriedade e vender a garantia.

Alienação fiduciária de imóvel

Após o vencimento e o não pagamento, o credor pode requerer ao Registro de Imóveis a intimação do devedor e, se for o caso, do terceiro que ofereceu o bem. A notificação concede prazo de 15 dias para pagar as parcelas vencidas, as que vencerem até a data do pagamento, os encargos e as despesas indicadas pela lei.

Se o devedor não fizer o pagamento, o Registro de Imóveis poderá consolidar a propriedade em nome do credor. Nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, a Lei nº 9.514/1997 estabelece regras específicas e permite o pagamento das parcelas vencidas e das despesas até a averbação da consolidação.

Depois da consolidação, o credor deve promover leilão público no prazo legal. No primeiro leilão, utiliza o valor do imóvel previsto no contrato e aplica os critérios de atualização. Se não houver lance suficiente, deverá realizar um segundo leilão.

O momento da consolidação altera as possibilidades do devedor. Em fevereiro de 2026, o Superior Tribunal de Justiça definiu, no Tema 1.288, que, nas situações submetidas ao regime posterior à Lei nº 13.465/2017, o devedor que não regularizou a mora antes da consolidação tem apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel, e não o direito de restabelecer o contrato mediante o pagamento das parcelas atrasadas.

Veículos e outros bens móveis

Nos contratos regidos pelo Decreto-Lei nº 911/1969, o credor pode ajuizar ação de busca e apreensão após comprovar a mora. Quando o oficial cumprir a liminar e apreender o bem, o devedor terá cinco dias para pagar a integralidade da dívida que o credor indicou no processo, e não apenas as parcelas vencidas. Também poderá apresentar resposta no prazo legal.

No Tema 1.279, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que o prazo de cinco dias começa na data da execução da liminar de busca e apreensão.

O Marco Legal das Garantias também autorizou um procedimento extrajudicial para bens móveis, desde que o contrato traga essa previsão em cláusula expressa e destacada. Nesse caso, o Registro de Títulos e Documentos notifica o devedor para pagar a dívida ou apresentar documentos sobre eventual cobrança indevida no prazo de 20 dias. Se o devedor não pagar, o credor poderá prosseguir com a consolidação da propriedade e a apreensão do bem.

A venda do bem encerra a dívida?

A venda do bem não encerra automaticamente a obrigação. O credor deve usar o resultado para pagar a dívida, os encargos e as despesas de cobrança e alienação. Se houver valor excedente, deverá entregá-lo ao devedor e prestar contas.

Se o valor da venda não cobrir todas essas quantias, poderá existir saldo remanescente. Para veículos e outros bens móveis sujeitos ao Decreto-Lei nº 911/1969, o devedor continua obrigado a pagar a diferença apurada.

Na alienação fiduciária de imóvel, a regra atual também permite a cobrança do saldo que permanecer após o leilão. Existe, contudo, uma exceção para financiamentos destinados à aquisição ou à construção de imóvel residencial do devedor: se o segundo leilão não receber lance que atenda ao valor mínimo previsto na lei, a legislação considera extinta a dívida.

Por essa razão, a empresa não deve presumir que a entrega ou a retomada do bem quitará o contrato. Antes da assinatura, precisa verificar como o credor calculará o saldo, quais despesas descontará e se poderá executar outras garantias.

O devedor pode usar ou transferir o bem?

Enquanto cumpre o contrato, o devedor normalmente permanece com a posse direta e utiliza o bem. Também responde pela conservação, pelos tributos, pelos seguros e por outros encargos previstos no instrumento.

A alienação ou a transferência da posição contratual depende da anuência do credor e da formalização adequada. No caso de imóvel, a Lei nº 9.514/1997 permite que o devedor transfira seus direitos a terceiro com a concordância expressa do credor, que assumirá as obrigações correspondentes.

Após o pagamento integral, o devedor deve solicitar o termo de quitação e providenciar o cancelamento da garantia no registro competente. Para imóveis, o credor tem prazo legal de 30 dias para fornecer o documento. O pagamento da última parcela não cancela automaticamente a anotação no registro.

O que muda se a empresa entrar em recuperação judicial?

A recuperação judicial não impede automaticamente a execução da alienação fiduciária. A Lei nº 11.101/2005 estabelece que o crédito do proprietário fiduciário, em regra, não se submete aos efeitos da recuperação.

Durante o período de suspensão das execuções, contudo, o credor não pode vender nem retirar do estabelecimento os bens de capital essenciais à atividade empresarial. Essa proteção tem caráter temporário e depende da função do bem na operação.

Ao contratar, a empresa precisa considerar que a alienação fiduciária pode dar ao credor uma posição mais protegida do que outras modalidades de crédito. A análise da garantia deve abranger o fluxo de caixa, as demais dívidas e a importância operacional do ativo.

Conclusão

A alienação fiduciária pode viabilizar crédito em condições mais favoráveis, mas vincula um bem ao pagamento da obrigação e permite uma retomada mais rápida em caso de inadimplemento.

Antes de assinar, a empresa deve identificar a dívida coberta pela garantia, conferir o custo total, revisar as hipóteses de vencimento antecipado e compreender os procedimentos de notificação, consolidação, apreensão e venda. Também precisa avaliar se o resultado da alienação será suficiente para quitar a dívida e qual será o impacto da perda do bem sobre a operação.

Como o Codeço Rocha Advogados pode apoiar sua empresa?

O Codeço Rocha Advogados auxilia empresas e empresários na análise de contratos com alienação fiduciária, na revisão de garantias e na prevenção de riscos relacionados a financiamentos e operações de crédito.

A atuação pode incluir a verificação das obrigações garantidas, dos poderes de representação, das cláusulas de vencimento antecipado, dos procedimentos de cobrança e dos efeitos da garantia sobre o patrimônio e a atividade empresarial.

Para avaliar as condições de uma operação antes da assinatura ou analisar um contrato já existente, entre em contato com a equipe do Codeço Rocha Advogados.