A devolução de imóvel financiado é uma preocupação cada vez mais frequente entre compradores que, por diversas razões, enfrentam dificuldades financeiras e não conseguem arcar com as parcelas do financiamento.
Problemas como perda de emprego, crises econômicas, separação conjugal ou até mesmo a necessidade de mudança de cidade podem tornar inviável a continuidade do pagamento das prestações.
Nesses momentos, muitos se perguntam: “Como funciona a devolução de imóvel financiado?” e “É possível devolver o imóvel ao banco ou à construtora sem grandes prejuízos?”.
No entanto, a resposta para essa questão não é tão simples. As regras e possibilidades de devolução do imóvel dependem de diversos fatores, incluindo o tipo de aquisição realizada.
Se a compra foi feita por meio de um financiamento imobiliário, as condições para devolução diferem daquelas aplicáveis a um contrato de compra e venda firmado diretamente com a construtora.
Além disso, é preciso considerar a existência de cláusulas contratuais específicas, os direitos do consumidor e as normas jurídicas que regulam esse tipo de operação.
Neste artigo, vamos esclarecer se realmente pode devolver imóvel financiado, em quais circunstâncias essa devolução é permitida e quais são as implicações legais envolvidas.
Também abordaremos os possíveis prejuízos e benefícios desse processo, explicando os caminhos disponíveis para quem deseja resolver essa situação da melhor forma possível.
Financiamento imobiliário e a devolução do imóvel
Quando um imóvel é adquirido por meio de um financiamento habitacional, isso significa que o comprador firmou um contrato com uma instituição financeira, na qual recebeu um crédito para pagar o imóvel em parcelas ao longo de vários anos.
No entanto, para que esse financiamento seja concedido, o imóvel precisa estar completamente construído e regularizado, ou seja, deve ter o habite-se — um documento emitido pelo poder público que confirma que a construção está pronta e atende às normas exigidas.
Essa exigência distingue o financiamento imobiliário da compra de um imóvel na planta.
Quando o imóvel continua em fase de construção e o comprador realiza pagamentos diretamente para a construtora, há a possibilidade de distrato, ou seja, a rescisão do contrato com a devolução de parte dos valores pagos.
No entanto, no caso de um financiamento habitacional, a situação é diferente: o comprador não pode simplesmente desistir da compra e devolver o imóvel ao banco, pois ele já está vinculado a uma dívida e a uma garantia real, chamada alienação fiduciária.
Se o comprador enfrentar dificuldades financeiras e não conseguir arcar com as parcelas do financiamento imobiliário, ele não pode simplesmente solicitar a rescisão de contrato, como ocorre na compra de imóveis na planta.
O que acontece, na prática, é a aplicação de um procedimento chamado consolidação da propriedade. Isso significa que, após o não pagamento das prestações e o esgotamento das tentativas de negociação, o banco assume a posse do imóvel e o coloca à venda por meio de um leilão.
O dinheiro obtido com a venda no leilão é utilizado para quitar a dívida do financiamento. Caso o valor arrecadado seja superior ao saldo devedor, o comprador pode receber a diferença.
No entanto, se o imóvel for vendido por um valor inferior ao montante da dívida, o comprador pode ainda ficar com um saldo residual a ser pago, dependendo das condições estabelecidas no contrato.
Por isso, antes de chegar a essa situação, é essencial que o comprador busque alternativas, como renegociar o financiamento com o banco, tentar vender o imóvel por conta própria ou buscar a assessoria de um profissional especializado para encontrar a melhor solução.
Como funciona a devolução de imóvel financiado?
Para quem deseja entender como funciona a devolução de imóvel financiado, é essencial saber que esse processo não ocorre de maneira simples, como a devolução de um produto comum.
Isso acontece porque, quando um imóvel é adquirido por meio de um financiamento imobiliário, a instituição financeira concede um crédito ao comprador e, como garantia do pagamento, mantém o imóvel sob um mecanismo chamado alienação fiduciária.
A alienação fiduciária significa que, enquanto todas as parcelas do financiamento habitacional não forem quitadas, o imóvel ainda pertence ao banco.
O comprador tem o direito de usá-lo e morar nele, mas, legalmente, a propriedade plena só é transferida ao comprador depois que o financiamento é totalmente pago.
Se o comprador deixar de pagar as parcelas e não conseguir renegociar a dívida, o banco pode tomar o imóvel por meio de um processo chamado consolidação da propriedade e, posteriormente, levá-lo a um leilão para recuperar o valor emprestado.
Dessa forma, ao contrário do que muitos imaginam, não é possível simplesmente entregar as chaves do imóvel ao banco e encerrar a dívida automaticamente.
O banco segue um processo legal para recuperar o imóvel e, caso o valor obtido no leilão seja maior do que a dívida, o comprador pode receber a diferença. No entanto, se o imóvel for vendido por um valor inferior ao saldo devedor, o comprador pode ainda ter que arcar com o restante da dívida, dependendo das cláusulas do contrato.
Se o comprador perceber que não conseguirá arcar com as parcelas do financiamento, a melhor alternativa é tentar uma negociação amigável com o banco. Entre as opções possíveis estão:
- Portabilidade do financiamento: Transferir a dívida para outro banco que ofereça melhores condições, como juros mais baixos e prazos mais longos.
- Renegociação da dívida: Tentar um novo acordo com o banco atual para reduzir o valor das parcelas ou obter um prazo maior para pagamento.
- Venda do imóvel para terceiros: Em muitos casos, é mais vantajoso para o comprador tentar vender o imóvel diretamente para outra pessoa e usar o dinheiro para quitar o saldo devedor antes que o banco inicie o processo de leilão.
Entender como funciona a devolução de imóvel financiado é fundamental para evitar prejuízos desnecessários e buscar a solução mais vantajosa nas possibilidades legais.
Se houver dificuldades na negociação com a instituição financeira, o ideal é procurar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que seus direitos sejam respeitados.
Pode devolver imóvel financiado em caso de compra na planta?
A devolução de um imóvel adquirido por meio de um financiamento imobiliário segue regras diferentes quando a compra foi feita na planta, ou seja, durante a fase de construção do empreendimento.
Nesse caso, o pagamento das parcelas iniciais é realizado diretamente para a construtora, e o financiamento com o banco só ocorre após a entrega do imóvel e a emissão do habite-se.
Por isso, se o comprador decidir desistir do imóvel antes da conclusão da obra, ele não estará, na verdade, devolvendo um imóvel financiado, mas sim pedindo a rescisão do contrato de compra e venda firmado com a construtora.
Esse procedimento é conhecido como distrato imobiliário e tem regras próprias, que devem estar detalhadas no contrato assinado entre as partes.
Se a desistência ocorrer por iniciativa do comprador, seja por dificuldades financeiras ou por outros motivos pessoais, a construtora tem o direito de aplicar uma multa contratual sobre os valores pagos.
No entanto, essa retenção precisa respeitar um limite considerado razoável pela Justiça. Os tribunais costumam estabelecer que a construtora pode reter entre 10% e 20% do total pago pelo comprador.
Caso a empresa tente aplicar multas abusivas, como a retenção de valores muito superiores a esse percentual, o consumidor pode buscar a revisão dessa cobrança na Justiça.
Já nos casos em que a culpa pela rescisão do contrato é da construtora, as regras são diferentes. Se a empresa atrasar a entrega do imóvel, descumprir cláusulas contratuais ou apresentar irregularidades na obra, o comprador tem o direito de exigir a devolução integral dos valores pagos.
Além disso, dependendo da situação, pode ter direito a indenização por danos morais e materiais, especialmente se houver prejuízos significativos, como gastos com aluguel devido ao atraso na entrega do imóvel.
É importante que, antes de solicitar o distrato, o comprador analise todas as cláusulas do contrato e verifique quais são seus direitos e deveres.
Caso a construtora imponha dificuldades para a devolução do valor devido, é importante buscar orientação. Se houver penalidades abusivas, a melhor alternativa é consultar um advogado especializado em direito imobiliário. Assim, você garante que seus direitos sejam respeitados.
Quais são as consequências da devolução do imóvel?
Muitas pessoas que enfrentam dificuldades financeiras e não conseguem mais pagar o financiamento habitacional têm dúvidas sobre os impactos da devolução de imóvel financiado. O principal receio é o prejuízo financeiro, por haver a possibilidade de perda de parte do valor já pago. Isso pode ocorrer de duas formas:
- No caso de distrato com construtoras (quando a compra foi feita na planta): O comprador pode ter que pagar uma multa contratual, que geralmente varia entre 10% e 20% dos valores já pagos. Multas acima desse percentual podem ser consideradas abusivas e contestadas judicialmente.
- No caso de financiamento imobiliário com o banco: Se o comprador não conseguir arcar com as parcelas e não houver um acordo, o banco pode tomar o imóvel e levá-lo a leilão. Se o valor da venda for menor que o saldo devedor, o comprador pode ainda ter que pagar a diferença. Porém, se o imóvel for arrematado por um valor superior à dívida, o saldo remanescente pode ser devolvido ao comprador.
Por outro lado, mesmo com os possíveis prejuízos, a rescisão de contrato pode ser a melhor alternativa para evitar o acúmulo de dívidas e a negativação do nome nos órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa.
Em alguns casos, entregar o imóvel pode representar um alívio financeiro e uma chance de reorganizar as finanças sem comprometer ainda mais o orçamento.
O papel do advogado na devolução do imóvel
Para quem deseja entender como funciona a devolução de imóvel financiado ou já está enfrentando dificuldades para pagar o financiamento imobiliário, contar com um advogado especializado é fundamental. O profissional pode auxiliar de diversas maneiras, como:
- Negociação com bancos e construtoras, buscando alternativas que minimizem prejuízos para o comprador.
- Revisão do contrato, identificando cláusulas abusivas e possíveis cobranças indevidas.
- Contestação de multas excessivas, caso o comprador esteja sendo penalizado desproporcionalmente.
- Ajuizamento de ação judicial, caso não seja possível um acordo amigável, garantindo que os direitos do consumidor sejam respeitados.
Em muitos casos, a orientação jurídica pode fazer toda a diferença para evitar perdas financeiras significativas e garantir um desfecho mais justo para a rescisão de contrato. Se houver dúvidas sobre a devolução de imóvel financiado, buscar um especialista é sempre a melhor opção.
Conclusão
A devolução de imóvel financiado é um tema que exige cautela e conhecimento dos direitos e deveres do comprador.
Enquanto a devolução de um imóvel adquirido por financiamento imobiliário não pode ser feita diretamente, nos casos de compra na planta há possibilidade de rescisão de contrato. Isso ocorre mediante a aplicação de penalidades previstas no contrato de compra e venda.
Quem se encontra em uma situação financeira difícil deve buscar alternativas. Algumas opções são a renegociação da dívida, a venda do imóvel ou até mesmo a assessoria de um advogado para entender as melhores soluções.
Saber como funciona a devolução de imóvel financiado pode evitar prejuízos e garantir que o comprador tome a melhor decisão para sua realidade financeira.
Se você ficar com dúvidas, é só entrar em contato conosco!
