A inadimplência condominial é um dos maiores desafios enfrentados por síndicos e administradoras em todo o Brasil.
Quando um condômino deixa de pagar suas obrigações financeiras, o impacto é direto sobre a saúde financeira do condomínio, afetando todos os moradores.
Afinal, as despesas continuam, independentemente da inadimplência de um ou mais proprietários.
Neste artigo, explicamos quando ajuizar cobrança de condomínio, quais cuidados tomar, e como funciona a ação de cobrança de condomínio, com base nas práticas jurídicas brasileiras atualizadas.
Acompanhe com atenção e veja como tomar decisões mais seguras na sua gestão.
O que é inadimplência condominial?
A inadimplência condominial ocorre quando o proprietário de uma unidade deixa de pagar, no prazo devido, a cota condominial, seja ela ordinária (manutenção, limpeza, folha de pagamento de funcionários) ou extraordinária (obras, melhorias, fundo de reserva, etc.).
Essas cotas têm natureza propter rem, ou seja, estão atreladas à unidade e não à pessoa do proprietário. Assim, mesmo que o imóvel seja vendido, o novo proprietário poderá ser responsabilizado por débitos anteriores.
Muitos síndicos ainda têm dúvidas sobre como funciona a ação de cobrança de condomínio e se devem aguardar a dívida se acumular para agir.
No entanto, o ideal é adotar uma política preventiva: acompanhar a inadimplência de perto, aplicar os encargos previstos e atuar com orientação jurídica desde os primeiros sinais de atraso.
Com a inadimplência em alta em muitos condomínios, é preciso entender quando ajuizar cobrança de condomínio e como isso pode impactar a rotina coletiva. Lidar com a dívida logo no início é uma maneira de preservar o caixa, garantir os pagamentos regulares e demonstrar que o condomínio trata todos com equidade e seriedade.
Quais são as consequências da inadimplência?
A principal consequência da inadimplência é o desequilíbrio financeiro do condomínio. Quando um ou mais condôminos deixam de pagar, os demais precisam arcar com um valor proporcionalmente maior para manter os serviços essenciais funcionando.
Além disso, o inadimplente pode sofrer diversas penalidades:
- Multa de até 2% sobre o valor da dívida (art. 1.336, §1º do Código Civil);
- Juros moratórios de 1% ao mês;
- Correção monetária;
- Perda do direito ao voto em assembleias;
- Inclusão do nome em cadastros de proteção ao crédito, caso haja previsão legal e decisão judicial.
Por trás desses números, há impactos reais: o condomínio pode não conseguir pagar funcionários, adiar obras urgentes e até comprometer serviços básicos, como portaria e limpeza.
Por isso, entender como funciona a ação de cobrança de condomínio não é só uma questão jurídica, é uma estratégia de sobrevivência para o coletivo.
É nesse aspecto que se destaca a importância de agir no tempo certo. Saber quando ajuizar cobrança de condomínio e como estruturar esse pedido de maneira técnica faz toda a diferença para o sucesso da ação judicial e para a proteção da vida em comunidade.
Quando ajuizar a ação de cobrança?
A ação de cobrança pode ser ajuizada a partir do vencimento da cota condominial, ou seja, não é necessário aguardar meses de atraso. Contudo, na prática, muitos síndicos optam por aguardar o acúmulo de pelo menos três meses de inadimplência, visando a viabilidade econômica da ação.
No entanto, esperar demais pode ser prejudicial. Isso porque o acúmulo de dívidas pode inviabilizar o pagamento, e o tempo favorece a prescrição. O ideal é contar com o apoio de um advogado para avaliar quando ajuizar cobrança de condomínio com base no histórico do condômino e no valor da dívida.
O prazo para a ação de cobrança de condomínio é de cinco anos, conforme o art. 206, §5º, I do Código Civil. Isso significa que o condomínio tem um tempo limitado para buscar a recuperação judicial do crédito. Perder esse prazo significa abrir mão de um direito coletivo e comprometer o caixa.
Além disso, ajuizar a cobrança cedo mostra seriedade na gestão. Muitos inadimplentes voltam a pagar ao perceber que o condomínio atua com responsabilidade. Por isso, conhecer como funciona a ação de cobrança de condomínio e agir rapidamente são atitudes que ajudam a prevenir a inadimplência futura.
Qual é o procedimento ideal antes de ajuizar a ação?
Antes de recorrer ao Judiciário, recomenda-se:
- Contato amigável com o devedor: ligação, e-mail, carta ou WhatsApp, oferecendo uma negociação.
- Envio de notificação extrajudicial: documento formal, com aviso de recebimento, informando a dívida, os encargos e o prazo para pagamento.
- Proposta de parcelamento: é interessante oferecer opções viáveis de quitação, principalmente para evitar litígios longos e onerosos.
Esse caminho extrajudicial é valioso porque evita desgastes e custos com o Judiciário. Além disso, serve como prova de tentativa de conciliação, caso a ação de cobrança de condomínio precise ser ajuizada futuramente.
Em muitos casos, o devedor só precisa de uma abordagem respeitosa e objetiva para regularizar sua situação. Por isso, ter uma política clara de cobrança e um canal aberto para negociação pode reduzir consideravelmente os casos em que é necessário decidir quando ajuizar cobrança de condomínio.
Como ajuizar a ação de cobrança?
O novo Código de Processo Civil (CPC/2015) trouxe uma importante inovação: a cota condominial passou a ser considerada título executivo extrajudicial (art. 784, X, CPC). Isso significa que a cobrança pode ser feita diretamente por meio de uma ação de execução, mais rápida e eficiente.
Requisitos para ajuizar a execução:
- Ata de assembleia aprovando o rateio das despesas;
- Demonstrativo de débito atualizado;
- Convenção e regimento interno do condomínio;
- Provas da inadimplência (boletos, extratos, notificações).
Saber como funciona a ação de cobrança de condomínio é entender que ela pode seguir dois caminhos: execução (mais rápido) ou ação de cobrança comum (mais demorado).
Se o condomínio tiver toda a documentação correta, a via executiva é a mais vantajosa, com possibilidade de penhora de bens, bloqueio de contas bancárias e protesto da dívida.
Com base na lei e em decisões judiciais recentes, o condomínio que se prepara adequadamente consegue não só recuperar a dívida, mas também estabelecer um precedente positivo para outros condôminos.
Portanto, conhecer quando ajuizar cobrança de condomínio e qual modalidade usar é decisivo para o sucesso da demanda.
E se o devedor contestar a ação?
O devedor pode apresentar embargos à execução, contestando o valor, a forma de cálculo ou a legitimidade da cobrança. No entanto, para isso, ele precisa garantir o juízo, ou seja, depositar o valor integral da dívida, o que desestimula defesas protelatórias.
Se houver alguma irregularidade, como cobrança sem aprovação em assembleia ou cláusulas abusivas, a defesa pode prosperar. Por isso, a assessoria jurídica é fundamental para garantir que todos os requisitos estejam corretamente cumpridos.
Além disso, uma boa atuação jurídica evita surpresas durante o processo e demonstra a seriedade da gestão condominial. A ação de cobrança de condomínio não é uma disputa pessoal, mas uma ferramenta de preservação do patrimônio coletivo.
Quanto mais completo for o dossiê do condomínio (com atas, comunicados, registros de tentativa de acordo) mais difícil será contestar a legitimidade da cobrança. Por isso, antes de decidir quando ajuizar cobrança de condomínio, é preciso se munir de provas e respaldo jurídico.
Ação de cobrança comum: quando usar?
Caso não haja todos os requisitos para a execução (por exemplo, ausência de ata aprovada), ainda é possível optar pela ação de cobrança comum, mas ela segue o rito ordinário, com citação, contestação e instrução probatória. Isso pode tornar o processo mais demorado.
Por essa razão, sempre que possível, os condomínios devem manter sua documentação em ordem, especialmente atas de assembleia, para viabilizar a via executiva.
Saber como funciona a ação de cobrança de condomínio também envolve entender essa diferença entre os tipos de ação. A via comum exige mais tempo e pode dar margem a discussões jurídicas mais complexas. Por isso, é menos vantajosa quando comparada à execução, mas ainda é válida.
O importante é não deixar o débito esquecido. Seja por execução ou por cobrança comum, o mais importante é entender quando ajuizar cobrança de condomínio e fazer isso com técnica, clareza e respaldo jurídico.
Quais cuidados o condomínio deve ter?
Além de manter os documentos atualizados e contar com assessoria jurídica, o condomínio deve:
- Evitar constrangimentos públicos ao inadimplente (divulgar nomes em murais, por exemplo, é ilegal);
- Seguir rigorosamente a convenção e o regimento interno;
- Realizar assembleias regularmente e registrar todas as decisões;
- Controlar prazos e encargos com apoio contábil.
A boa administração condominial é também uma administração jurídica. Os cuidados com a gestão de documentos e comunicação são tão importantes quanto saber como funciona a ação de cobrança de condomínio.
Tomar decisões baseadas em legalidade e prudência reduz riscos de nulidades, ações indenizatórias e conflitos entre moradores. E, no longo prazo, ajuda a manter a convivência harmoniosa, mesmo diante de situações delicadas como quando ajuizar cobrança de condomínio.
Quanto tempo demora para receber?
Uma ação de execução, se não houver contestação e o devedor tiver patrimônio, pode durar entre 6 a 12 meses. Caso o devedor embargue ou não possua bens penhoráveis, o processo pode se arrastar por anos.
Por isso, a cobrança extrajudicial eficiente, aliada à ação judicial célere, é o melhor caminho. Em alguns casos, a citação judicial já incentiva o pagamento da dívida, evitando penhora e leilão.
Conhecer como funciona a ação de cobrança de condomínio também envolve entender o tempo de tramitação. Cada caso terá suas próprias peculiaridades, mas o preparo técnico e jurídico pode acelerar o processo e evitar contratempos.
Saber quando ajuizar cobrança de condomínio também é uma forma de impedir que o crédito prescreva ou que a dívida se torne impagável. Agir rápido pode ser a diferença entre recuperar o valor ou não.
Como um advogado pode ajudar?
O acompanhamento jurídico especializado é importante para garantir:
- Adoção da melhor estratégia de cobrança (judicial ou extrajudicial);
- Condução eficiente do processo;
- Redução de custos e prazos;
- Evitar nulidades e riscos de indenização.
Um escritório com experiência em Direito Condominial consegue mapear os inadimplentes, elaborar notificações, negociar acordos e ajuizar execuções com base técnica, aumentando significativamente as chances de recuperação do crédito.
Além disso, o advogado pode orientar o síndico sobre quando ajuizar cobrança de condomínio, avaliando a viabilidade da ação, a prova documental e os riscos envolvidos. É uma atuação preventiva e estratégica, fundamental para o sucesso da gestão.
Conclusão
A inadimplência condominial é uma realidade que exige ação rápida, estratégica e legalmente embasada. Esperar demais para cobrar pode comprometer o funcionamento do condomínio e criar precedentes perigosos.
Portanto, síndicos e administradoras devem manter a documentação em dia, apostar no diálogo inicial, mas não hesitar em buscar o Judiciário quando necessário.
Saber como funciona a ação de cobrança de condomínio e quando ajuizar cobrança de condomínio é fundamental para garantir a saúde financeira e a convivência equilibrada no ambiente coletivo.
Se você ficar com dúvidas, é só entrar em contato conosco!
